Napravljena siva zona: Različiti propisi u bh. entitetima olakšavaju "pranje" novca
Ono što javnost svaki put iznova iznenadi je broj oduzetih nekretnina u akcijama ovog tipa, kroz koje je "opran" novac pa se nameće pitanje kako je moguće da neko u koferu donese 200.000 KM i kupi nekretninu, a pri tome, u nekim slučajevima, nije ni zaposlen, a kamoli kreditno opterećen.
O ovoj temi smo razgovarali sa predsjednicom Notarske komore FBiH Nerminkom Hamidović.
Urušena pravna sigurnost
Na početku razgovora nam je kazala da Notarska komora FBiH već duže vrijeme upozorava nadležne institucije vlasti na urušavanje pravne sigurnosti i vladavine prava u ovom entitetu.
Naime, novim Zakonom o sprečavanju pranja novca i finansiranja terorističkih aktivnosti u BiH, pojačana je uloga notara i Notarske komore FBiH u sprovođenju mjera za otkrivanje i sprečavanje pranja novca i financiranja terorističkih aktivnosti.
"Općepoznata činjenica je da se pranje novca najčešće vrši preko finansijskog sektora ili u prometu nekretninama. Krajem 2022. godine, Građansko odjeljenje Vrhovnog suda FBiH je, po zahtjevu Općinskog suda u Sarajevu, donijelo odluku kojom je usvojen zahtjev te je izraženo shvaćanje: 'da potpisi ugovarača na ugovorima o prenosu prava na nekretninama moraju biti ovjereni bilo od strane notara, bilo od strane suda kao uslov punovažnosti za upis u zemljišne knjige'. S druge strane, novim Zakonom o notarskoj službi u Republici Srpskoj iz 2021. godine, propisana je obavezna notarska obrada ugovora koji za predmet imaju nekretnine, kao i obavezno učešće notara u pravnim poslovima koji se odnose na osnivanje i vršenje promjena u privrednim društvima. Dakle, trenutno, u dva entiteta postoje dva različita režima u pogledu nadležnosti notara i mogućnosti kontrole prometa nekretnina i kapitala u privrednim društvima, što stvara jedan svojevrstan pravni haos i otvara mogućnost zloupotrebe trenutnog stanja u Federaciji BiH za ubacivanje nelegalno stečenog novca u legalne tokove kroz npr. kupovinu neretnine", ističe Hamidović.
To znači da sud prilikom ovjere potpisa ne ulazi u sadržaj ugovora niti bilo ko garantuje zaštitu strankama iz tog ugovora.
Dodaje da je uvođenjem ovjere kod općinskih sudova učinjen svojevrstan poziv za lakše pranje ilegalno stečenog novca u FBiH.
"Sudovi, za razliku od notara, nisu obveznici po ovom Zakonu, tako nemaju ni obavezu provjeravati način sticanja novca niti koga obavještavati o sklopljenim ugovorima u prometu nekretnina na kojima su ovjerili samo potpise", objašnjava Hamidović.
Neki predsjednici sudova su, bez zakonskih izmjena, otvorili knjige ovjera u prometu nepokretnosti.
Hamidović ističe da ovakva postupanja organa vlasti u Federaciji BiH otvaraju niz problema u vezi sa sivom zonom u kojoj se dešava pranje novca.
"Notari imaju značajnu ulogu u sprječavanju pranja novca i financiranja terorizma, a njihove obveze su regulirane novim Zakonom o pranju novca i drugim relevantnim propisima", kaže.
Iako "pranje" novca putem prometa nekretninama može biti složen proces, postoje neki uobičajeni načini, na koje se to može izvesti.
Osoba koja želi oprati novac može kupiti nekretninu koristeći gotovinu, čime se prikriva izvor novca. Gotovinsko plaćanje se obično manje provjerava od transakcija s bankovnim kreditima, što može olakšati prikrivanje porijekla novca.
Nakon što se nekretnina kupi, može se preprodati po višoj cijeni.
Hamidović nam objašnjava da kupovina nekretnina u inostranstvu može biti još jedan način pranja novca, što stvara složenu međunarodnu transakciju a otežava praćenje tokova novca.
Kriminalne osobe ili grupe koje "peru" novac vrlo često ulažu u građevinske projekte nekretnina.
"Ovo uključuje izgradnju luksuznih stanova ili komercijalnih zgrada kako bi se novac oprao kroz troškove građevinskih radova i prodaju nekretnina. Korisnik novca može stvoriti lažne firme ili koristiti postojeće firme, kako bi izgledalo kao da su te firme kupile nekretninu. To može uključivati korištenje složenih mreža off-shore firmi ili pravnih struktura koje otežavaju praćenje novca. Ove firme se mogu koristiti za izdavanje fiktivnih računa ili lažnih usluga, kako bi se pranje novca prikrilo kao legalne poslovne transakcije. Identifikacija sektora i osoba koje peru novac", navodi Hamifović.
Notarska obrada i provjera
Identifikacija i praćenje sektora koji su posebno podložni pranju novca, poput nekretnina, finansijskih usluga, i trgovine dragocjenim metalima i kamenjem, mogu pomoći u sprečavanju zloupotrebe.
Kaže nam da novi Zakon o sprečavanju pranja novca u BiH propisuje mnoge mjere, radnje i postupke s ciljem sprečavanja i otkrivanja pranja novca i financiranja terorističkih aktivnosti.
"Identifikacija osoba koje peru novac ključna je za otkrivanje i sprečavanje pranja novca. Ovo uključuje analizu transakcija, provjeru identiteta klijenata, praćenje izvora sredstava i identifikaciju neobičnih ili netipičnih aktivnosti. Prema članovima 1. i 5. Zakona sprečavanju pranja novca i financiranja terorističkih aktivnosti, a na osnovu procjene rizika, predviđene su mjere, radnje i postupci, kao i obveznici provođenja mjera. U skladu sa ovim Zakonom, u obveznike spadaju notari ako učestvuju u bilo kojoj aktivnosti koje uključuju nekretnine ili pružaju pomoć u planiranju ili provođenju transakcija kao što su npr.: kupovina ili prodaja nekretnina ili poslovnih subjekata i osnivanje, obavljanje djelatnosti i upravljanje privrednim društvima", objašnjava.
Notari u postupku notarske obrade, između ostalog, imaju i obavezu provjeriti porijeklo novca i prijaviti sumnjive transakcije vlastima.
Stava je da Vlada FBiH treba uspostaviti službe koje provode određene postupke identifikacije i procjene rizika kako bi otkrile i spriječile pranje novca.
"Ovi propisi uključuju Upoznaj svog klijenta (KYC) politike, obvezu izvještavanja sumnjivih transakcija i druge oblike regulatornog nadzora. Prema odredbama novog Zakona, notari su dužni 'vršiti procjenu rizika', tj. vršiti analizu kojom se sagledavaju rizici od pranja novca i financiranja terorističkih aktivnosti u vezi grupa klijenata ili pojedinog klijenta, poslovnog odnosa, usluga, transakcija itd. Ukidanjem obavezne notarski obrađene isprave u prometu nekretnina i 'uvođenjem ovjere potpisa kod sudova' u Federaciji Bosne i Hercegovine se sigurno pogoduje korumpiranim i kriminalnim osobama koje se bave pranjem novca ili financiranju terorističkih aktivnosti", objašnjava.
Ističe da je notar obavezan provjeriti porijeklo novca, izvršiti identifikaciju stranaka i utvrditi način plaćanja, pribaviti svu potrebnu dokumentaciju za nekretninu i stranke (porezna uvjerenja, potvrde o izmirenim komunalnim obavezama, način sticanja nekretnina od strane prodavca, utvrditi da li je predmetna nekretnina bračna stečevina itd.)
"Način plaćanja je obavezan preko transakcijskih računa stranaka te se uvijek navodi broj računa prodavca na koji se plaća, kao i iz kojih sredstava kupac plaća kupoprodajnu cijenu (npr. vlastita sredstva na računu, stečena ušteđevinom ili nasljeđivanjem i dr.). Uglavnom se redovito navodi porijeklo sredstava. Ukoliko je stranka sumnjiva te se ne podudara profil stranke sa iznosom koji plaća, vrše se dodatne provjere odnosno traže se informacije o ačinu sticanja tih sredstava. S obzirom da su i banke obveznici po Zakonu o sprečavanju pranja novca, plaćanje koje se vrši putem bankovnih računa vrlo rijetko može upućivati na pranje novca" objašnjava Hamidović.
Gotovinske transakcije u iznosu od 30.000 KM, od stupanja na snagu novog Zakona o sprečavanju pranja novca i finansiranju terorostičkih aktivnosti, koji je stupio na snagu u februaru ove godine, više nisu dozvoljene, tako da se ne može izvršiti kupoprodaja, a da se transakcija vrši gotovinski, već se plaćanja moraju izvršiti isključivo putem transakcijskog računa.
Nema kontrole
"Ukoliko je prodavac ili kupac pravno lice, transakcija se vrši također isključivo putem bankovnih računa. Dokaz o uplati se mora dostaviti notaru da bi se izdala isprava podobna za uknjižbu, a pritom se prepis isprave dostavlja i nadležnoj Poreznoj upravi. Kad su pravna lica u pitanju, obavezno se dostavljaju aktuelni izvodi iz registra, provjeravaju se ovlaštenja zakonskih zastupnika pravnih lica, traže odluke nadležnih organa društva za prodaju ili kupovinu, nekretnine, provjeravaju se punomoći po kojima postupa punomoćnik ili zakonski zastupnik, kao i da li izdata od ovlaštenog lica te ovjerena u skladu sa propisima. Kad se radi o stranim pravnim licima obavezno se provjeravaju podaci za to strano pravno lice", objašnjava Hamidović.
Što se tiče osnivanja privrednih društva, i ova oblast je bila isključiva nadležnost notara do donošenja odluka Ustavnog suda FBiH pa je samim tim i kontrola bila puno veća.
"Međutim, od donošenja odluke Ustavnog suda FBiH, kojom je isključiva notarska obrada oglašena nesutavnom, osnivački akti se mogu sačinjavati od bilo koga i ovjeravati i kod općina, što sudovi prihvataju i provode takve isprave u kojima se prilikom ovjere potpisa samo ovjerava ko je potpisnik, bez bilo kakve kontrole sadržaja isprave, tako da notari više nemaju kontrolu što se tiče osnivanja privrednih društava, a niti kontrolu o kapitalu, povećanju kapitala itd. Kada se stranke ipak obrate notaru za obradu, notar u postupku notarske obrade vrši sve potrebne provjere u skladu sa zakonom, kao što je to slučaj i prilikom notarske obrade ugovora o prometu nekretnina", zaključuje Hamidović.
Notarska komora FBiH se dana 26.03.2024. godine ponovo obratila svim nadležnim institucijama sa Zahtjevom za hitno poduzimanje radnji u vezi sa kršenjem odredbi Zakona o sprečavanju pranja novca i financiranja terorizma Bosne i Hercegovine od strane općinskih sudova u Federaciji BiH, ali do danas nije dobila nijedan odgovor.
